星辰在线6月20日讯(星辰全媒体见习记者 刘宾)很多小区住宅楼的底层，都有架空层。架空层是一种只有结构支撑，没有封闭起来的开放空间，它可以抬高地势，避免底层直接与地面接触，解决潮湿的问题，同时，还能够提高小区绿化率，通风降噪，拓展居民的活动空间。

　　位于岳麓区学士路与象嘴路交会处的枫华府第小区，每栋住宅楼下都有架空层。近日，小区业主夏女士向星辰全媒体记者反映，这段时间，她所在的D14栋130多户居民不仅没有享受到架空层带来的便利，还为此踏上了艰难的维权路。

　　夏女士说，该小区开发商——湖南继善投资发展有限公司，在完全没有征求业主同意的情况下，就把D14栋楼下200多平方米的架空层封闭起来，改建成了商业盈利性质的“养老中心”。

　　记者实地探访：架空层被改建成“老者之家”

(枫华府第小区D14栋住宅楼，被改建后的架空层外围立起了蓝色围挡。)

　　6月19日上午，星辰全媒体记者来到枫华府第小区，在该小区D14栋楼下看到，原本敞开的架空层四周已经砌起了外墙，并安装了多扇门窗。新墙的墙砖颜色与整栋楼外墙保持一致，如果没有相邻楼栋的架空层做参照，根本看不出这里是在原架空层的基础上改建的。

　　室内大厅里，杂乱摆放着粉刷桶、脚架和一些装修工具。靠墙的展示柜柜门上，贴着印有“枫华府第老者之家”字样的标签。从安装好的接待台、展示柜可以看出，室内装修已经完成了大半。

     (枫华府第小区D14栋下面原先敞开的架空层，被砌上了外墙，安装了门窗，如果不以相邻楼栋的架空层做参照，很难看出这是在原架空层上改建的。)

　　夏女士说，由于他们连日集体抗议，这几天施工暂停了。

　　“施工是从今年三月份左右开始的。当时，开发商和物业既没有告诉我们要建什么，也没有事先征求大家的意见。”夏女士告诉记者，此前，架空层曾有一个小阅览室，因为比较小，不占地方，而且免费向业主开放，所以大家都没意见。“当时我们以为是在扩建那个阅览室，都没怎么在意。”

(在业主的集体抗议下，“老者之家”改建工程暂时停工，大厅里散落着一些装修工具。)

　　今年5月底，当施工持续了两个多月后，有业主看到了大厅展示柜上印着的“老者之家”字样，并得知该“老者之家”是以商业盈利为目的，抗议、维权的呼声在业主微信群里迅速发酵。

　　据了解，D14栋共有27层，住着135户居民。6月份以来，100多户业主自发联合起来，写了集体签名信，每家捐出100元，共集资一万多元，用作维权资金。他们多次派代表找开发商、物业进行协商，并向社区、街道以及相关主管部门反映情况。

(枫华府第小区D14栋业主集体签名维权。图片均由星辰全媒体见习记者 刘宾/摄)

　　业主：架空层属于小区公共场所，开发商无权擅自改建

　　按照我国《物业管理条例》相关规定，开发商若要改建、重建建筑物及其附属设施，应当遵循双“三分之二”原则，即必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　“从来没有征求过我们的意见。”夏女士说，这件事情前前后后三个多月里，开发商和物业公司都没有征求小区业主的意见，更没有单独征求D14栋业主的意见。

　　枫华府第小区所属社区——学联社区的社区书记陈建双表示，今年3月初，该小区开发商——湖南继善投资发展有限公司相关负责人曾就此事向社区“口头报告了一下”。“当时，社区工作人员还特意提醒过，要征求业主同意之后再动工。”陈建双说。

　　“这件事完全是欺瞒着我们所有业主做的!”星辰全媒体记者采访时，不少业主言辞激烈，气愤不已：“如果提前征求意见，我们业主是不会同意把架空层改建成这个养老中心的。”

　　业主认为，根据我国《物权法》七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而架空层属于公共场所，业主应享有所有权和使用权。

(与D14栋相邻的楼栋下面的架空层，是业主休闲活动的场所。)

　　“原先，架空层是我们的休闲区，尤其是下雨天，老人、孩子不用外出，就有一片活动的地方。自行车、电动车也能停在里面。”业主罗先生说：“开发商私自把架空层改建成‘养老中心’，是用业主的公共区域换取自己的经济利益，严重侵犯了我们的合法权益，降低了我们的生活质量。”

　　此外，改建带来的消防隐患，是业主坚持维权到底的另一个主要原因。

(枫华府第小区D14栋住宅楼一楼的疏散楼梯出口，被新砌的白色墙堵了半截。)

　　“这是原先的消防通道，新砌的这面墙把通道堵了一半。”夏女士指着一楼的疏散楼梯告诉记者。在“老者之家”里面看到，墙上的消防箱也是空的。业主张先生表示，架空层以前可以直接通到地下车库，改建成“老者之家”后，里面被隔出多个小房间，大多没窗户，一旦发生火灾，后果不堪设想。

(“老者之家”里面的消防箱，没有消防器材，业主对这些消防隐患表示很担忧。)

　　“这个问题，我们已经单独打119报警了。”张先生说。

　　开发商：工作流程上有不妥之处，但是架空层产权归开发商所有

　　枫华府第小区开发商——湖南继善投资发展有限公司一位不愿意透露姓名的冯姓工作人员表示，“老者之家”确实是他们投资建的，打算在建成后，加盟一家连锁养老公司进行运营和管理。他也坦言，这件事，在工作流程上确实有些问题。“应该提前跟他们(业主)通下气”。

　　对于业主反映的一楼疏散消防通道部分被堵导致的消防隐患，这位冯先生却表示：“那个不算是消防通道，没什么大问题。”

　　对于业主“架空层属于业主共同所有”的主张，冯先生也不认同。“架空层的产权在购房合同里已经明确约定了，属开发商所有，小区业主只是可以使用。”

　　星辰全媒体记者在业主购房合同里，确实找到了这一条款：小区内的架空层、屋面、露台以及广告位，由建设单位行使以上部位和设施设备的所有权。

　　这位冯姓工作人员说，该小区架空层并没有计入公摊面积，所以产权不应该属于全体业主，产权人也就是开发商可以进行处置。

　　律师观点：架空层产权归属的关键，在于该架空层是否计入了公摊面积

　　对于架空层的权属问题，目前枫华府第小区业主和开发商各执一词，问题久拖未决。

　　那么，架空层的产权究竟应该如何认定?星辰全媒体记者咨询了湖南君信律师事务所律师张国。张国表示，目前多数小区的架空层是分摊到了销售面积中，也就是我们常说的“计入公摊”。但是，也有少部分小区的架空层没有计入公摊面积。

　　如果该小区D14栋的架空层计入了公摊，业主就享有共同所有权，购房合同里“产权属于开发商”的条款也就失效了。那么，开发商擅自改建架空层的行为就是违法的，因为它侵犯了业主的合法权益。如果这栋楼的架空层没有计入公摊面积，开发商拥有完整的产权，那么作为产权所有人，开发商拥有对该架空层的处置权。

　　值得提醒的是，架空层究竟有没有计入公摊面积，并不是由哪一方口头说了算，需要到住建局、规划局等相关单位查阅档案资料。

　　部门回应：将尽快前往现场勘查

　　当日下午，星辰全媒体记者前往岳麓区住房和城乡建设局监察大队了解情况。一位不愿透露姓名的工作人员表示，对于枫华府第架空层改建一事，他们前几天已经收到了业主的反映。对于记者咨询的其他问题，他表示“不便回答”。只是强调：“如果改建工程改变了承重结构，将严格依法处理，我们已经给投诉人承诺了，会尽快去现场勘查。”

　　对于枫华府第小区架空层改建一事，星辰在线将继续关注其进展。