长沙电梯调查②
篇头语：
在现代人的生活中，住宅小区物业管理的发展，为改善人居环境上起到了重要作用，但业主与物业之间也总是会发生各种各样的矛盾与问题。为此，星辰在线将推出物业系列报道，为广大市民提供解决物业问题的指南。第一篇，星辰全媒体记者将关注电梯维修、更换，老旧社区电梯加装等问题，推出系列报道，敬请期待。
（电梯维修。 资料图）
星辰在线6月1日讯(星辰全媒体记者 柳佳路)现在买房时，大家已经很习惯在缴纳房款的同时要缴纳房屋维修资金，但很多人对于维修资金该怎么用一知半解，也有很多人存有一种维修资金使用难以操作的观念。在星辰在线所做的关于电梯维修的调查当中，也有部分网友反映，到需要动维修资金时出现了很多问题，比如说小区里有业主房屋公共维修资金没有完全交齐，受益业主签名“双2/3”难以达到等等问题。
近日，星辰全媒体记者就此采访了长沙市物业维修资金管理中心。据了解，从2007年维修资金制度开始，到目前，长沙约有将近200万户业主缴纳了维修资金，其中使用过维修资金的约有180万户业主，使用比例为全国前列。这么看来，维修资金的使用也不是那么难?
如果电梯出现问题需要动用维修资金，维修资金使用流程是怎样的?
长沙市物业维修资金管理中心相关负责人告诉星辰全媒体记者，物业专项维修资金使用申请分为一般使用程序和应急使用程序。
一般使用程序包括申请、外勘、审核、公示和资金拨付五个步骤。其中，公用电梯保修期满后需要进行维修和更新、改造的，由物业服务企业、业主委员会或相关业主制定使用方案报管理中心进行申请(维修预算在3万元以下的报物业所在的区建设(房产)局进行申请)。管理中心进行现场勘察，明确物业专项维修资列支范围，并出具相关受益业主意见签名表，交申请人组织业主表决签名;受益业主签名达到“双2/3”以上规定后，选择审价机构对预算金额进行审价并签订施工合同。
应急使用程序则包括申请、现场认定、公告和抢修、拨付首付款、公示五个步骤;其中，当公用电梯发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，由物业服务企业、业主委员会或相关业主向物业所在地的区建设(房产)局提出使用申请。依照相关规定需要检测、鉴定的，还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见。区建设(房产)局收到申请后立即组织相关单位进行现场勘察;经勘察需要维修的，区建设(房产)局通知物业服务企业、业主委员会或相关业主立即组织抢修。
电梯维修使用维修资金“双三分之二”业主表决签名难，怎么办?
维修资金使用“双三分之二”业主表决签名难，这是个全国性的难题。事实上，长沙针对“双2/3”签名难的问题，采取了多种方式解决，包括开通手机短信投票表决、网络表决。针对应急维修，还创新物业专项维修资金应急维修使用方式，明确可直观认定的应急维修情形，并将出现损坏情形，难以进行正常运行，存在较大卫生隐患或影响小区公共生活秩序的垃圾站项目纳入应急维修使用情形。
对于同一物业管理区域内全体业主受益且单项物业维修和更新、改造费用在3万元以下的维修资金使用，资金使用期限不超过5年(使用总金额不超物业其余缴存总额的5%)并经“双2/3”以上业主同意的，可以采取一次性表决使用程序，大大提高了维修资金使用效率。同时，在长沙开始试点对维修资金划转小区业主大会自行管理，使维修资金的使用更加方便、快捷。
另外，去年市住建委会同市质监局创新维修资金使用方式，针对电梯维修出台了《关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造中支持作用的通知》(长住建发〔2016〕147号)，经相关检验检测机构检测后可以按应急维修程序办理，不需要“双2/3”以上业主签名。
楼盘的房屋公共维修资金用完了，怎么办?
维修资金制度是在2007年前后建立的，因为这个时点的关系，有部分物业已办理产权登记，因而没有交缴物业专项维修资金，而有一部分物业正好在制度实施阶段按规定交缴了物业专项维修资金。因此未交存物业专项维修资金的部分业主，分摊费用由该部分业主直接支付;而对于已经交缴的业主，业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。
从2007年实施维修资金制度以来，所有后来的房屋的物业专项维修资金都实现了应缴尽缴。
目前长沙小区维修资金使用占比较高的项目是哪些?其中涉及电梯维修的有多少?现有的维修资金交存电梯使用部分是否符合现在电梯使用的现实需要?
长沙市维修资金还处于归集的高峰期，很多物业还没有过保修期或者刚过保修期但没有达到使用的高峰期。目前维修资金用于电梯、防水的项目较多，其中电梯维修约占维修资金使用比例的40%。鉴于电梯使用维修资金的比例较高，物业服务企业应当精心维护、保养到位，确保电梯正常使用。
在维修资金使用上，业主、业委会、物业、街道社区和维修资金管理部门应该如何各司其职?
长沙市物业维修资金管理中心相关负责人表示，在物业专项维修资金使用管理中，业主应当关注、支持公共事务，积极履行自己的职责和义务;业主委员会，根据业主大会议事规则和业主规约，积极与业主、物业服务企业沟通、对接与监管，做好解释协调工作;物业服务企业应对物业进行精心维护，共用设施设备应保养到位，积极做好物业管理工作;
管理部门、各区建设(房产)局、街道、社区应加强对物业维修资金政策的宣传力度，积极指导物业服务企业和业主委员会。要简化流程，安全、高效、快捷的使用维修资金，针对紧急情况，危及人身、使用安全的，开辟绿色通道，即来即办，做到各方配合、高效使用，严格管理，确保资金安全、专款专用。
【相关链接】
长沙电梯调查①：长沙市登记使用的电梯共有约7.2万台 质监部门解答电梯问题
【来源：星辰在线】